crédit immobilier: vers une augmentation des taux de crédit ?
Quels seront les taux d’emprunt de crédit en 2012 ? C’est désormais l’inconnue pour de nombreux primo-accédants, futurs emprunteurs ou acheteurs d’un bien immobilier en 2012. La question est d’importance car de nombreux facteurs économiques sont venus, fin 2011, assombrir l’horizon du crédit immobilier.
La fin 2011 a sonné le glas de l’embellie de l’immobilier, avec des réformes risquant de peser lourd sur ce marché en 2012. La suppression du dispositif PTZ+ dans l’ancien et des prêts à taux zéro, un dispositif Scellier revu à la baisse, une taxation des plues-values à compter du 1er février 2012, avec pour couronner le tout, une situation financière européenne au plus mal, une crise de la dette en Grèce sur laquelle se sont engagées les banques françaises et une perte de notre si précieux triple A… ne font rien augurer de bon sur les taux immobiliers français à venir.

Crédit immobilier : Le constat fin 2011

Le dernier trimestre 2011 a vu la fin de la baisse des taux des crédits immobiliers installée depuis le mois d’octobre affichant alors un net recul de 5 points. Depuis début décembre 2011, les taux ont subi une hausse de 7 points de base.
La hausse du coût des crédits immobiliers s’accompagne fin 2011, d’une réduction de la durée des prêts qui passe désormais à 17 ans et 4 mois en moyenne contre 18 ans au 3ème trimestre. Les banques ont dû faire face à des difficultés pour obtenir des liquidités sur du long terme et ont de ce fait, majoré le coût des emprunts supérieurs à 20 ans.
Pour être clair, les banques privilégient en cette fin d’année, les souscripteurs sur des durées plus courtes, offrant de réelles garanties de solvabilité et capables de doter leur projet de financement d’un apport personnel qui aura, au vu de son importance, un sérieux impact sur l’indicateur de leur solvabilité.

La tendance pour 2012

Au regard de la situation économique actuelle, les prévisions pour 2012 tendraient à la baisse des transactions immobilières normales ou moyennes, dûe en grande partie à la fin du PTZ qui permettait l’octroi d’un prêt à taux zéro sans condition de ressources. Les biens neufs ou d’occasion de haute qualité restant stables voire en hausse.

Si fin 2011, l’augmentation des taux était liée aux problèmes de liquidités des banques, début 2012, il semblerait que le spectre des indices financiers viennent aggraver la situation. Dans le contexte européen actuel, une hausse des indices se répercutera inévitablement sur les taux d’intérêts. Les taux d’emprunt varient en effet, au gré d’indices divers tels que :

- Le TME (taux moyen des emprunts d’état), qui sert de référence aux Banques pour établir leurs taux fixes. Les banques fixent leur taux en fonction du TME en rajoutant un pourcentage.
- l’EONIA (Euro Overnight Index Average) représentant le taux journalier des dépôts sans contrepartie effectués par les grandes banques pour la zone euro. Ce taux fluctue au gré de l’offre et de la demande.
- l’EURIBOR à 3 mois, indice servant de base pour les calculs des prêts à taux variable.

Depuis le début de l’année, on assiste à une hausse de l’Euribor à 3 mois, avoisinant les 40 %, le prêt à taux variable doit donc être envisagé avec beaucoup de prudence même s’il reste au départ, encore attractif en comparaison du prêt à taux fixe. La souscription d’un prêt capé, limitant un plafond en cas de hausse de l’Euribor, est un gage de prudence.

En résumé, l’année 2012 s’annonce comme une des plus difficiles avec un contexte défavorable pour le marché immobilier, les banques vont, de ce fait, prêter moins, sur moins longtemps, mais prêter mieux et immanquanblement à un taux plus élevé. Les conséquences se feront sentir sur les candidats à l’accession et notamment les primo-accédants, ne disposant d’aucun apport personnel.

Des conditions d’attribution de prêts durcies, des durées plus courtes, des crédits plus chers, tel semble être l’horizon 2012 en France qui risque de changer le profil des nouveaux emprunteurs.

Remaniement du PTZ Plus par le Sénat

Lancé en 1995, le prêt à taux zéro avait pour ambition de permettre aux plus modestes d’accéder à la propriété, que ce soit dans le neuf ou l’ancien. Il s’agissait d’un complément d’aide, assorti d’un certain nombre de conditions, notamment liées aux revenus.

Janvier 2011 : le PTZ Plus

Plusieurs fois remanié, le prêt à taux zéro est finalement renforcé en janvier 2011 et requalifié en PTZ Plus. Il devient le dispositif majeur d’aide à l’acquisition, tandis que la plupart des autres mécanismes incitatifs sont supprimés, comme le crédit d’impôts sur les intérêts d’emprunt. Moins restrictive qu’auparavant, cette nouvelle version vise à atteindre un public encore plus large puisqu’elle n’impose plus de conditions de revenus. Par contre, pour en bénéficier, il est toujours impératif d’être « primo-accédant », à savoir, ne pas avoir été propriétaire dans les deux ans précédant l’achat. De plus, le projet ne doit concerner qu’une résidence principale, dans le neuf ou l’ancien.

Novembre 2011 : PTZ plus restreint

Courant novembre 2011, dans le cadre de son nouveau plan de rigueur destiné à réduire le déficit, le premier ministre, François Fillon, annonçait une nouvelle refonte du prêt à taux zéro plus, effective au 1er janvier 2012 et porteuse de deux changements d’envergure. En effet, si jusque là, le PTZ Plus pouvait financer des acquisitions dans le neuf et l’ancien, à compter de janvier 2012, le dispositif ne devait plus concerner que le secteur du neuf. Parallèlement, le retour à un plafond de revenus était évoqué.

Décembre 2011 : PTZ Plus remanié par le Sénat

Largement critiquées par les professionnels de l’immobilier et les bénéficiaires potentiels, ces nouvelles dispositions n’ont pas non plus satisfait le Sénat, qui s’est appliqué à en rectifier certains points. On a ainsi assisté à un retour en arrière concernant les logements anciens, qui vont de nouveau pouvoir prétendre au dispositif, à condition de faire l’objet de travaux en faveur d’une amélioration énergétique. Par ailleurs, si le plafond de revenus est maintenu, il est toutefois relevé à 64.875€ par an, contre 49.500€ précédemment. Enfin, si le budget alloué au PTZ Plus a été revu à la baisse, cette dernière ne sera pas aussi conséquente que prévu, si bien que le dispositif devrait pouvoir encore bénéficier à bon nombre de ménages désirant accéder à la propriété.

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